Heti Társasház – 21. rész – Dr. Izsák Orsolya

Fontos változások a társasházi törvényben – Heti Társasház 21. rész összefoglaló

A Heti Társasház rendkívüli adása a társasházi törvény legutóbbi, 2024. december 20-án hatályba lépett módosításait és azok hatásait elemzi Dr. Izsák Orsolya ügyvédnővel. A változások jelentős hatással lehetnek a társasházak működésére, különösen a közös tulajdon értékesítésére, az alapító okirat módosítására, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárásokra. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb pontokat.

1. Közös tulajdon értékesítése és az alapító okirat módosítása

Az egyik legjelentősebb változás a közös tulajdon értékesítésére és az alapító okirat módosítására vonatkozik. Korábban ezekhez az esetekhez a tulajdonosok négyötödös többsége volt szükséges, míg a szerződéses megállapodásoknál 100%-os egyetértés kellett. Az új szabályozás egyszerűsítette a folyamatot:

  • Közgyűlési határozattal a közös tulajdon 66%-os (kétharmados) többséggel elidegeníthető.
  • Az alapító okirat módosítására szintén elegendő a kétharmados többség.
  • A kisebbségi tulajdonosok védelmében továbbra is megmarad a lehetőség, hogy 60 napon belül megtámadják a határozatot. Ez azonban csak akkor lehet hatékony, ha a bíróság jogerősen felfüggeszti a határozat végrehajtását.

Gyakorlati változás: A kétharmados szabály korábban az alapító okiratban külön rögzítést igényelt volna, amit szinte soha nem alkalmaztak. Az új szabályozással ez az akadály megszűnt, megkönnyítve a közös tulajdonok értékesítését.

2. Elektronikus ingatlan-nyilvántartás és azonosítás

Az ingatlan-nyilvántartási rendszer teljesen digitális lett. Az új eljárások célja az átláthatóság és a visszaélések minimalizálása:

  • Elektronikus benyújtás: Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéseket és módosításokat kizárólag digitális formában lehet benyújtani.
  • Ügyfélkapus azonosítás: Az azonosítás a tulajdonosok esetében ügyfélkapun vagy digitális aláíráson keresztül történik.
  • Fokozott biztonság: A kétfaktoros hitelesítés kizárja, hogy illetéktelenek nyújtsanak be dokumentumokat a tulajdonos nevében.

3. Meghívók és kézbesítési szabályok módosítása

A közgyűlések meghívóinak kézbesítése régóta problémás terület. Az új szabályok részletezik az elektronikus és hagyományos kézbesítési formák feltételeit:

  • Az emailes kézbesítés immár hivatalosnak minősül, amennyiben a tulajdonos ehhez írásban hozzájárult, és megadta email-címét.
  • A meghívók és mellékleteik továbbra is kifüggesztendők, de nagy terjedelmű anyagok esetén elektronikus elérhetőség is megadható.
  • A kézbesítés igazolásához az email-archiválás ajánlott.

Különleges esetek: Ha a címzett nem elérhető (például haláleset vagy ismeretlen lakcím miatt), a kifüggesztés továbbra is megfelelő kézbesítési módnak számít.

4. Tulajdonosok nyilvántartása és adatszolgáltatási kötelezettség

Az új szabályozás szerint a tulajdonosok kötelesek bejelenteni elérhetőségeiket, és az új tulajdonosnak 30 napon belül tájékoztatnia kell a közös képviselőt a tulajdonosváltásról. A közös képviselő feladata, hogy naprakészen vezesse a nyilvántartást, különösen a közös költségtartozások esetében.

Megoldás: A közös képviselőknek érdemes olyan szolgáltatásokra előfizetniük, amelyek automatikusan értesítik őket a tulajdonosváltásokról.

5. Beszámolók és közös képviselők regisztrációja

Január 15-től az ingatlan-nyilvántartásban kell rögzíteni a közös képviselő adatait. Enélkül a társasházat úgy kezelik, mintha nem lenne hivatalos képviselője. A regisztráció ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével történhet.

  • A közös képviselő kijelölését igazoló közgyűlési határozatnak pontosnak kell lennie, tartalmaznia kell a nevet, címet, és a képviseleti megbízást.
  • A beszámolókat az ingatlan-nyilvántartásba is be kell nyújtani, ami növeli a közös képviselők felelősségét, különös tekintettel a közokiratba foglalt tartalomra.

6. Zárszó és további kilátások

A társasházi törvény mostani módosításai számos gyakorlati problémát orvosolnak, de további finomhangolásokra is szükség lenne, különösen a szakmai egyeztetések hiányában. Az ügyvédnő kiemelte, hogy a közös képviselőknek érdemes már most felkészülniük a következő hónapokra, különös figyelemmel a beszámolók elkészítésére és az ingatlan-nyilvántartási regisztrációkra.

A Heti Társasház folytatja a társasházakat érintő kérdések elemzését, és várja a nézők kérdéseit, észrevételeit a hetitarsashaz@ferox.hu email címen. Ne felejtsék el visszanézni az adásokat a YouTube csatornánkon!

A tartalmi összefoglaló mesterséges intelligencia felhasználásával készült.