Fontos változások a társasházi törvényben – Heti Társasház 21. rész összefoglaló
A Heti Társasház rendkívüli adása a társasházi törvény legutóbbi, 2024. december 20-án hatályba lépett módosításait és azok hatásait elemzi Dr. Izsák Orsolya ügyvédnővel. A változások jelentős hatással lehetnek a társasházak működésére, különösen a közös tulajdon értékesítésére, az alapító okirat módosítására, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárásokra. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb pontokat.
1. Közös tulajdon értékesítése és az alapító okirat módosítása
Az egyik legjelentősebb változás a közös tulajdon értékesítésére és az alapító okirat módosítására vonatkozik. Korábban ezekhez az esetekhez a tulajdonosok négyötödös többsége volt szükséges, míg a szerződéses megállapodásoknál 100%-os egyetértés kellett. Az új szabályozás egyszerűsítette a folyamatot:
- Közgyűlési határozattal a közös tulajdon 66%-os (kétharmados) többséggel elidegeníthető.
- Az alapító okirat módosítására szintén elegendő a kétharmados többség.
- A kisebbségi tulajdonosok védelmében továbbra is megmarad a lehetőség, hogy 60 napon belül megtámadják a határozatot. Ez azonban csak akkor lehet hatékony, ha a bíróság jogerősen felfüggeszti a határozat végrehajtását.
Gyakorlati változás: A kétharmados szabály korábban az alapító okiratban külön rögzítést igényelt volna, amit szinte soha nem alkalmaztak. Az új szabályozással ez az akadály megszűnt, megkönnyítve a közös tulajdonok értékesítését.
2. Elektronikus ingatlan-nyilvántartás és azonosítás
Az ingatlan-nyilvántartási rendszer teljesen digitális lett. Az új eljárások célja az átláthatóság és a visszaélések minimalizálása:
- Elektronikus benyújtás: Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéseket és módosításokat kizárólag digitális formában lehet benyújtani.
- Ügyfélkapus azonosítás: Az azonosítás a tulajdonosok esetében ügyfélkapun vagy digitális aláíráson keresztül történik.
- Fokozott biztonság: A kétfaktoros hitelesítés kizárja, hogy illetéktelenek nyújtsanak be dokumentumokat a tulajdonos nevében.
3. Meghívók és kézbesítési szabályok módosítása
A közgyűlések meghívóinak kézbesítése régóta problémás terület. Az új szabályok részletezik az elektronikus és hagyományos kézbesítési formák feltételeit:
- Az emailes kézbesítés immár hivatalosnak minősül, amennyiben a tulajdonos ehhez írásban hozzájárult, és megadta email-címét.
- A meghívók és mellékleteik továbbra is kifüggesztendők, de nagy terjedelmű anyagok esetén elektronikus elérhetőség is megadható.
- A kézbesítés igazolásához az email-archiválás ajánlott.
Különleges esetek: Ha a címzett nem elérhető (például haláleset vagy ismeretlen lakcím miatt), a kifüggesztés továbbra is megfelelő kézbesítési módnak számít.
4. Tulajdonosok nyilvántartása és adatszolgáltatási kötelezettség
Az új szabályozás szerint a tulajdonosok kötelesek bejelenteni elérhetőségeiket, és az új tulajdonosnak 30 napon belül tájékoztatnia kell a közös képviselőt a tulajdonosváltásról. A közös képviselő feladata, hogy naprakészen vezesse a nyilvántartást, különösen a közös költségtartozások esetében.
Megoldás: A közös képviselőknek érdemes olyan szolgáltatásokra előfizetniük, amelyek automatikusan értesítik őket a tulajdonosváltásokról.
5. Beszámolók és közös képviselők regisztrációja
Január 15-től az ingatlan-nyilvántartásban kell rögzíteni a közös képviselő adatait. Enélkül a társasházat úgy kezelik, mintha nem lenne hivatalos képviselője. A regisztráció ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével történhet.
- A közös képviselő kijelölését igazoló közgyűlési határozatnak pontosnak kell lennie, tartalmaznia kell a nevet, címet, és a képviseleti megbízást.
- A beszámolókat az ingatlan-nyilvántartásba is be kell nyújtani, ami növeli a közös képviselők felelősségét, különös tekintettel a közokiratba foglalt tartalomra.
6. Zárszó és további kilátások
A társasházi törvény mostani módosításai számos gyakorlati problémát orvosolnak, de további finomhangolásokra is szükség lenne, különösen a szakmai egyeztetések hiányában. Az ügyvédnő kiemelte, hogy a közös képviselőknek érdemes már most felkészülniük a következő hónapokra, különös figyelemmel a beszámolók elkészítésére és az ingatlan-nyilvántartási regisztrációkra.
A Heti Társasház folytatja a társasházakat érintő kérdések elemzését, és várja a nézők kérdéseit, észrevételeit a hetitarsashaz@ferox.hu email címen. Ne felejtsék el visszanézni az adásokat a YouTube csatornánkon!
A tartalmi összefoglaló mesterséges intelligencia felhasználásával készült.